Quoi faire lorsque votre acheteur d’immeuble ne paye pas votre balance de prix de vente?

Introduction

Le marché immobilier étant ce qu’il est, de nombreux « riches propriétaires fonciers » qui veulent vendre des immeubles doivent se résoudre soit à vendre moins cher qu’ils l’auraient espéré, soit accorder un solde de prix de vente, une balance comme on dit, soit faire les deux. Au surplus, cette balance de prix peut comporter un sacrifice au niveau du taux d’intérêt, de la fréquence de paiement, etc.

Dans ces circonstances, le vendeur ne prend pas toujours la précaution de faire vérifier le crédit de la personne à qui il s’apprête à consentir un prêt de plusieurs milliers, sinon plusieurs dizaines ou centaines de milliers de dollars. Comble de malheur, l’acte notarié qui constate le solde du prix de vente et qui établit les garanties accordées, si le prêt est dû personnellement ou pas, la liste des défauts qui permettent au vendeur de réclamer le solde du prêt, peu importe l’échéance fixée dans l’acte, l’inclusion d’une clause résolutoire etc. n’a souvent pas été négocié « serré ».

Votre acheteur, votre emprunteur, est en retard sur la balance de prix de vente. Que faire ?

Le Code civil du Québec prévoit plusieurs recours, au cas de défaut d’un débiteur. Nous vous proposons de vous indiquer, dans un premier temps, quels sont les recours possibles. Dans un deuxième temps, nous vous proposons d’effectuer la cueillette des renseignements névralgiques pour mieux choisir le recours. Dans un troisième temps, nous vous proposons une démarche afin de vous permettre d’identifier quel recours serait le plus approprié dans les circonstances.

Le but de ce document n’est pas de vous transformer en avocat spécialisé en recours hypothécaires, mais de vous aider à choisir le recours le plus approprié dans les circonstances. De plus, nous présumons que vous avez tenté d’en arriver à une entente à l’amiable mais sans succès. Afin d’alléger le texte, beaucoup de nuances et de considérations ne seront pas discutées. Pour nommer quelques absents, l’incidence d’un débiteur ayant fait faillite, la problématique des hypothèques légales, le rang des différentes hypothèques, etc. Il vous faudrait donc mandater un avocat ayant une expertise en la matière pour prendre les recours appropriés et valider le choix du recours.


Recours possibles

Au départ, il faut se rappeler qu’une balance de prix de vente, habituellement, est une somme d’argent qui nous est due et qui est garantie par une hypothèque sur un immeuble. En plus de procéder à la saisie des loyers, et de faire l’administration de l’immeuble, nous avons deux types de recours : ceux qui ne tiennent compte que de la dette et ceux qui tiennent compte de la dette et de la garantie immobilière. En tout, on compte une possibilité de six types de recours au cas de défaut sur une balance de prix de vente. Dans la très grande majorité des cas, le choix sera effectué entre trois de ces recours.

A- Recours ne tenant compte que de la dette monétaire : le recours purement personnel.

Lorsqu’un débiteur ne paye pas sa dette, le créancier a le droit de prendre une action lui réclamant son dû. On demande au Tribunal de condamner le débiteur à payer la créance plus les intérêts et frais. Une fois le jugement rendu, si le débiteur ne paye pas, le créancier a le droit de saisir les actifs du débiteur, pour qu’ils soient vendus en justice. Parmi les actifs saisissables, il y aura les comptes de banque du débiteur, ses biens meubles et immeubles. Il ne faut pas oublier que si au départ, nous avons intenté un recours personnel contre notre débiteur, nous avons de ce fait renoncé à la préférence (ou la garantie) que nous avions sur l’immeuble.

L’avantage de ce recours, qui doit être utilisé uniquement si le débiteur est solvable, est que le débiteur ne peut pas corriger le retard : il doit payer tout le solde en capital plus les intérêts et frais. On dit qu’il y a perte du bénéfice du terme. Attention ! parfois, l’acte de vente et d’hypothèque prévoit que le vendeur a renoncé à poursuivre personnellement l’acheteur. Dans ce cas, le recours purement personnel est impossible. Également, au cas de faillite de notre débiteur, on perd tout.

B- Recours tenant compte de la dette et de la garantie immobilière : les recours hypothécaires.

Dans le cas d’un vendeur impayé, il existe un choix de cinq recours. Dans ces cinq cas, tant qu’un jugement final n’est pas rendu, le débiteur peut corriger le retard en tout temps. Il ne perdra donc pas le bénéfice du terme. Tous ces recours sont sujets à un préavis d’exercice, ce que l’on appelait l’avis de 60 jours sous l’ancien Code civil.

  1. La clause résolutoire : On demande au Tribunal d’annuler la vente parce que le débiteur n’a pas payé son solde de prix de vente.
  2. La prise de possession à des fins d’administration : le créancier impayé veut continuer l’activité commerciale de son débiteur, mais à son propre profit. Les juristes se demandent toujours pour quelle raison on choisirait ce recours…
  3. La prise en paiement : nous demandons que la propriété nous soit donnée en règlement de la dette. Dans ce cas, nous n’avons aucun recours personnel contre notre débiteur : la prise en paiement efface la dette.
  4. La vente de l’immeuble sans le contrôle de la justice : nous demandons de vendre la propriété et de conserver son recours personnel contre notre débiteur, si la vente ne génère pas assez d’argent pour payer la dette.
  5. La vente de l’immeuble sous le contrôle de la justice : nous demandons que la vente de l’immeuble soit faite sous le contrôle de la justice (par enchère publique, de gré à gré ou autrement) et de conserver son recours personnel contre notre débiteur, si la vente ne génère pas assez d’argent pour payer la dette.

Malheureusement, dans certaines situations, ni le recours personnel, ni le recours hypothécaire permettront de percevoir la dette en totalité ou en partie. Dans ces cas, les poursuites en justice ne feront qu’augmenter vos pertes monétaires. Il est donc nécessaire, parfois, de ‘laisser aller’ pour limiter nos pertes.


Cueillette des renseignements

Voici la liste des renseignements nécessaires afin de nous permettre de choisir le recours approprié

A- Concernant le débiteur : il faut obtenir un rapport de crédit à jour, afin de déterminer s’il pourra payer tout manque à gagner.

B- Concernant la propriété donnée en garantie :

  1. Qui est le propriétaire actuel de cet immeuble. Si ce n’est pas votre débiteur, il faudrait également obtenir les rapports de crédit sur eux ;
  2. Quel est l’état actuel de l’immeuble ;
  3. Combien vaut actuellement cet immeuble ;
  4. Y a-t-il des problèmes d’environnement (contamination du sol etc.) ;
  5. Y a-t-il d’autres créances hypothécaires, d’autres poursuites, des hypothèques légales etc. ;
  6. Les taxes foncières et scolaires sont-elles payées ;
  7. Les loyers ont-ils été saisis par un créancier ayant des droits supérieurs aux vôtres (H-Q, Gaz Métropolitain, créanciers hypothécaires de rang antérieur, etc.) ;
  8. Y a-t-il des avis de non-conformité d’émis ;
  9. Notre acte de vente et d’hypothèque comporte la clause résolutoire ?

Les réponses à ces questions nous permettront de savoir si nous serons satisfaits de recevoir l’immeuble en paiement total et final de la dette ou si l’on veut un recours personnel contre le débiteur.

L’article 2762 du Code civil du Québec prévoit que les frais engagés par le créancier sont remboursables si le débiteur met son prêt à jour. On ne dit pas ce que sont ces frais. Habituellement, les frais engagés pour répondre aux questions de la présente section sont remboursables, ainsi que les honoraires et déboursés de votre avocat.


Stratégie de recouvrement

Je vous propose ci-après une grille d’analyse qui vous aidera à choisir le recours approprié. Vous noterez que des six recours possibles, seuls trois y apparaissent comme avenue. Dans certaines circonstances, il est possible que le recours le plus approprié soit un recours totalement différent.


Conclusion

Comme vous avez pu le constater, beaucoup de facteurs sont à considérer avant d’intenter le recours le plus approprié dans les circonstances. Dans tous les cas, la cueillette et la validation des renseignements pertinents sont les points névralgiques dans la résolution de ce type de dossier. Nous vous souhaitons bonne chance et sommes à votre disposition.

Avis : L’information présentée ici est de nature générale et est mise à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant des conseils juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, vous devriez consulter un avocat.