Quels sont les trois facteurs les plus importants pour un commerce de détail ?
Vous le savez probablement… : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Une grande partie du succès d’un commerce au détail réside donc sans aucun doute dans son emplacement. C’est probablement l’un de ses actifs les plus importants. Il est donc crucial de protéger son emplacement au maximum en procédant à l’enregistrement de son bail commercial le plus rapidement possible. Nous vous expliquons comment éviter les trois pièges les plus courants.
Évidemment, la protection maximale d’un emplacement, c’est d’en avoir fait l’enregistrement officiel et d’en être le propriétaire. Dans ce cas, le seul risque est l’expropriation, mais sauf exception, c’est un bien petit risque. Dans les faits, la très grande majorité des commerces de détail occupent des lieux loués.
Comment fait-on pour sécuriser un emplacement loué ?
Il faut un bail écrit et signé, ce qui signifie que l’enregistrement d’un bail commercial est nécessaire pour s’assurer de faire respecter ses droits en tant que locataire. En matière de bail commercial, au Québec, contrairement au bail résidentiel, l’écrit n’est pas obligatoire. Le Code civil du Québec balise bien la relation juridique entre un Locateur et son locataire commercial. Trop bien même, ce qui fait que les propriétaires font signer un bail, afin de déroger à certaines dispositions du Code civil du Québec. On veut «découdre» ce que prévoit le Code civil. Le Code civil du Québec, comme toutes les lois, contient des dispositions obligatoires, ou d’ordre public, et d’autres qui s’appliquent à moins que l’on ait prévu autre chose sur le sujet. Il s’agit des dispositions dites supplétives.
Sans bail écrit, vous vous retrouverez avec un bail verbal. Lorsque le locataire a omis de procéder à l’enregistrement de son bail commercial, faire la preuve d’une entente précise est dans les faits très difficile. Le bail était-il consenti pour un an? Pour deux? Pour 5? Question de preuve… Un menteur habile pourrait réussir à convaincre un juge, surtout si le locataire témoigne nerveusement.
Premier piège : un bail trop court.
Comme locataire, vous voulez avoir le bail le plus long possible et avec des options de renouvellement longues, automatiques et à un loyer ou une méthode de calcul du loyer fixée d’avance, comme «indexé selon l’indice des prix à la consommation». Une option de renouvellement sans prix ni méthode de calcul du prix fixée d’avance peut créer une situation désastreuse : le propriétaire de l’immeuble, sachant que vous faites des profits intéressants pourrait en profiter pour doubler votre loyer au renouvellement du bail.
Autre difficulté : l’achalandage d’un commerce est calculable en proportion de la durée du bail. L’achalandage d’un restaurant qui est rentable et dont le bail expire dans six mois, sans clause de renouvellement de bail, vaut pratiquement rien dans les faits. Mais le même commerce avec un bail et des options de renouvellement pour une durée de dix ans vaut son pesant d’or.
Deuxième piège : il faut publier les informations après l’enregistrement du bail commercial
C’est ce que l’on appelait antérieurement «enregistrer» un bail. Un bail écrit étant une entente commerciale entre deux entités juridiques, c’est un document qui dans les faits est similaire à un prêt entre deux individus. La publication du bail vous confère non seulement un droit personnel vis-à-vis le locateur, mais également un droit réel dans le local que vous occupez, donc un droit dans l’emplacement même si l’immeuble est vendu. C’est un droit qui est comparable à un hypothèque: ça suit l’immeuble.
Bien qu’il s’agisse d’un concept plutôt méconnu de bien des gens d’affaires, il est important de savoir qu’à défaut d’avoir fait publier votre bail, s’il y vente de l’immeuble et qu’il reste plus de 12 mois à votre bail, le nouvel acquéreur peut vous donner un avis à l’effet que votre bail prendra fin au 12e mois, avec un préavis de 6 mois. Vous disposerez certes d’un recours à l’encontre de votre ancien locateur, le vendeur de l’immeuble, mais souvent, peu de temps après avoir encaissé le prix de vente, le vendeur disparaît…
Troisième piège : accepter que son bail contienne une clause de résiliation automatique et d’expulsion au cas de non-paiement de loyer.
Avant janvier 1994, l’ancien Code civil prévoyait que pour résilier un bail commercial sans le consentement du locataire, le locateur devait obtenir un jugement de la Cour. Depuis l’instauration du nouveau Code civil du Québec en 1994, il est prévu que selon certaines circonstances, il peut être mis fin à un contrat, automatiquement et sans le prononcé d’un jugement.
Donc, si vous avez un bail peu onéreux et que votre locateur veut vous remplacer par quelqu’un qui paiera le prix du marché, il essayera de vous expulser. Il est donc important, dans de tels circonstances, d’effectuer vos paiements dès leur avènement.