Les étapes d’un dossier juridique de litige en matière de bail commercial

Il y a quelques mois, vous avez signé un bail commercial écrit à titre de locateur ou de locataire. À ce moment vous espériez qu’il s’agisse du début d’une belle collaboration d’affaires, mais vous vous rendez compte que ce n’est malheureusement pas le cas. Si un litige concernant un bail commercial s’annonce, vous avez avantage à connaître les étapes usuellement traversées devant les tribunaux afin de retenir les services professionnels adéquats à la protection de vos intérêts. Les étapes décrites ci-dessous reflètent les dossiers de litige les plus usuels, mais il faut garder en tête que chaque cas est un cas d’espèce.

Étape 1: Le défaut

Il est important d’être en mesure de bien circonscrire les cas de défaut de votre locataire qui vous donnera le droit d’obtenir la résiliation de votre bail. En de telle matière, il s’agit d’une question de preuve, d’où l’importance de garder le plus d’informations possible au sujet de votre locataire en défaut.

Étape 2 : L’analyse juridique du bail

Avant d’entamer des procédures judiciaires, il est prudent et recommandé de faire analyser votre bail commercial afin de déterminer la portée des droits et la meilleure stratégie à adopter. Il n’y a pas de norme au niveau de la rédaction des baux commerciaux et chaque contrat peut contenir des stipulations qui lui sont propres. Par exemple, certains baux prévoient la résiliation automatique en cas de défaut, alors que bien d’autres ne le prévoient pas.

Étape 3 : L’avis de défaut

Une fois l’analyse effectuée, il faut faire parvenir à la partie en défaut, un avis lui indiquant en quoi le bail commercial n’est pas respecté. La plupart des baux commerciaux prévoient de quelle façon cet avis doit être envoyé. Une mise en demeure, signifiée par huissier ou par courrier recommandé est habituellement appropriée. À l’intérieur de cette mise en demeure, on y mentionne à la partie en défaut qu’elle dispose d’un délai raisonnable, généralement de DIX (10) jours, afin de remédier à son défaut sinon des procédures judiciaires seront entreprises contre elle.

Étape 4 : L’injonction et/ou l’ordonnance de sauvegarde

Lorsque la décision d’entamer un recours (exemple : en résiliation de bail ou en dommages et intérêts) est prise, il est possible de demander des mesures provisionnelles qui s’appliqueront en attendant le jugement final du tribunal. L’injonction vise à ordonner à une partie de faire ou de ne pas faire quelque chose. Par exemple, un locataire commercial exploitant un supermarché s’est engagé dans un bail à exploiter son commerce jusqu’au 1er septembre 2020. En mai 2017, le locateur apprend que le locataire a l’intention de cesser ses activités le 9 juillet 2017. Le locateur est en droit de demander une injonction qui ordonne au locataire de respecter le bail et de continuer l’exploitation jusqu’à la date prévue. L’ordonnance de sauvegarde vise à préserver un équilibre entre les parties en attendant la décision finale du tribunal. Par exemple, un locataire a cessé de payer son loyer commercial et il continue d’occuper les lieux. Le locateur pourra demander à la Cour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde qui obligera le locataire à verser le loyer ou un pourcentage de celui-ci en attendant le procès. Les critères d’émission d’une injonction ou d’une ordonnance de sauvegarde sont les suivants : l’apparence de droit, le risque de préjudice sérieux ou irréparable, la balance des inconvénients en faveur du locateur et l’urgence. Comment procéder? Les demandes en injonction ou pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde doivent être jointes à une demande introductive d’instance. Dans les dossiers relatifs aux baux commerciaux, l’injonction ou l’ordonnance de sauvegarde est souvent jointe à une demande introductive d’instance en résiliation de bail et/ou en dommages et intérêts. L’avocat de la partie demanderesse rédige les procédures et se rend à la Cour afin de présenter oralement sa demande devant un juge. Une déclaration sous serment du client, c’est-à-dire une procédure résumant les faits et signée sous serment, doit être joint aux procédures. La partie adverse sera par la suite avisée de la date et de l’heure de l’audition et une contestation orale peut être faite devant le juge par le procureur de la partie adverse. La décision de la Cour est habituellement rendue assez rapidement, souvent même immédiatement après les plaidoiries des procureurs. Les conséquences de ne pas respecter une injonction ou une ordonnance de sauvegarde? L’article 62 du Code de procédure civile prévoit que toute personne qui transgresse ou refuse d’obéir à une injonction se rend coupable d’outrage au tribunal et peut être condamné à une amende allant jusqu’à l’emprisonnement. L’injonction ou l’ordonnance de sauvegarde peut aussi prévoir qu’à défaut de respect, la partie délinquante sera forclos de plaider, c’est-à-dire qu’elle ne pourra pas faire valoir ses droits face à la requête introductive d’instance.

Étape 5 : Requête introductive d’instance

Parallèlement à la demande d’injonction ou d’ordonnance de sauvegarde, la partie lésée devra déposer une demande introductive d’instance contre la partie en défaut. Le cas le plus fréquent est celui du locateur qui poursuit un locataire en résiliation de bail et en paiement de loyer. Le montant de la créance déterminera quel tribunal entendra la cause. Les litiges de 85 000$ et moins sont entendus par la Cour du Québec et ceux de plus de 85 000$ par la Cour Supérieure du Québec. Les étapes décrites sommairement ci-dessous sont celles d’une demande introductive d’instance typique entamée contre un locataire. 5.1) Signification de la demande introductive d’instance par huissier au locataire; 5.2) Réponse du locataire par avocat, au Palais de Justice, dans les QUINZE (15) jours de la signification de la demande introductive d’instance; 5.3) Entente sur le déroulement de l’instance entre les procureurs du locateur et ceux du locataire; 5.4) Interrogatoires préalables (hors cour) des parties par l’avocat adverse (uniquement pour les causes de plus de 30 000$); 5.5) Inscription pour enquête et audition Les étapes comprises entre les items 5.1 et 5.5 doivent absolument se dérouler dans un délai de SIX (6) mois à compter de l’acceptation par un juge de l’entente sur le déroulement de l’instance conclue entre les parties.

Étape 6 : Attente de l’audition à la Cour

Au Québec, il faut en moyenne prévoir une période d’attente qui varie entre UN (1) et TROIS (3) ans à compter de l’inscription de la cause (étape 5.5 ci-dessus), avant d’être entendu par un juge. Le délai d’attente varie en fonction du district judiciaire et en fonction du nombre de jour nécessaire pour entendre le procès.

Étape 7 : Procès final et attente du jugement

Le locateur, le locataire et leurs procureurs respectifs font valoir leurs arguments et éléments de preuve devant un juge. Il est usuel à cet étape des procédures de devoir faire parvenir des avis d’assignation par huissier afin de s’assurer que les témoins nécessaires au dossier soient bien présents lors du procès. Le juge qui entendra les parties rend très rarement son verdict immédiatement dans la salle d’audience. Il faut compter un délai de quelques semaines supplémentaires avant de recevoir copie du jugement par la poste.

Étape 8 : Exécution du jugement

Lorsque le jugement final accorde l’expulsion et/ou le paiement de montants d’argent, la partie condamnée peut quitter les lieux d’elle-même et payer la condamnation volontairement, mais il est plutôt fréquent d’avoir à demander des procédures afin de forcer l’exécution. Si le locataire ne quitte pas les lieux par lui-même, on doit alors requérir un « avis d’expulsion » au Palais de Justice et un huissier expulsera le locataire des locaux après un avis de DEUX (2) jours. Si une condamnation monétaire est rendue et qu’aucun paiement n’est fait volontairement, on doit alors demander un » bref d’exécution » au Palais de Justice et le huissier l’exécutera sur les biens du débiteur.

Conclusion

Comment vous pouvez le constater, le déroulement d’un dossier de litige en matière de bail commercial comporte plusieurs étapes qui sont techniques et qui nécessitent des présences à la Cour.